當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整，中國(guó)金融市場(chǎng)改革加速推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段。中國(guó)金融監(jiān)管總局統(tǒng)計(jì)顯示，2024年僅銀行處置的不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，且此類資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的浪潮中持續(xù)擴(kuò)容。 這一領(lǐng)域正從"風(fēng)險(xiǎn)化解"向"價(jià)值重塑"轉(zhuǎn)型，成為驅(qū)動(dòng)新經(jīng)濟(jì)周期的重要引擎。

　　在此背景下，仲量聯(lián)行近日發(fā)布《基于價(jià)值重塑的不良資產(chǎn)》白皮書(shū)（以下簡(jiǎn)稱"白皮書(shū)"）。白皮書(shū)通過(guò)深入分析不良資產(chǎn)的產(chǎn)生原因、評(píng)估重點(diǎn)、重塑方式以及未來(lái)趨勢(shì)，助力投資者挖掘不良資產(chǎn)潛力，以相對(duì)較低成本獲取具備長(zhǎng)期價(jià)值的資產(chǎn)，同時(shí)為持有不良資產(chǎn)的房企或金融機(jī)構(gòu)提供有效的風(fēng)險(xiǎn)化解方案。

　　仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢服務(wù)部中國(guó)區(qū)總監(jiān)熊建平表示："伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不良資產(chǎn)領(lǐng)域不僅承載著化解金融風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活存量資產(chǎn)的重任，更孕育著‘萬(wàn)億級(jí)'的投資機(jī)遇。不良資產(chǎn)作為特定條件下可能被低估的價(jià)值載體，通過(guò)精準(zhǔn)識(shí)別、重組與運(yùn)營(yíng)有機(jī)會(huì)恢復(fù)應(yīng)有價(jià)值或激發(fā)超預(yù)期價(jià)值。對(duì)于投資者而言，與專業(yè)機(jī)構(gòu)緊密合作，持續(xù)挖掘這一領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)至關(guān)重要。"

　　不良資產(chǎn)并非"負(fù)資產(chǎn)"，可從源頭挖掘被低估的"價(jià)值"

　　白皮書(shū)指出，不良資產(chǎn)并非等同于"負(fù)資產(chǎn)"，而是在特定條件下可能被低估的價(jià)值載體。許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險(xiǎn)或短期現(xiàn)金流問(wèn)題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價(jià)值。例如，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管因債務(wù)違約被歸類為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場(chǎng)平均水平。在精準(zhǔn)盡職調(diào)查和債務(wù)重組后，有潛力轉(zhuǎn)化為投資價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，不良資產(chǎn)的管理不僅在于風(fēng)險(xiǎn)防范，更在于高效處置與重塑價(jià)值。近年來(lái)，不良資產(chǎn)的處置方式不斷創(chuàng)新，衍生出新的證券化投資產(chǎn)品，使其成為資本市場(chǎng)的重要組成部分。同時(shí)，金融資產(chǎn)管理公司在商業(yè)化業(yè)務(wù)拓展中所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)也被納入管理范疇，進(jìn)一步豐富了不良資產(chǎn)的投資維度。在企業(yè)及非金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)域，通過(guò)債務(wù)與資產(chǎn)的剝離，違約債務(wù)仍可能展現(xiàn)投資價(jià)值。

　　熊建平進(jìn)一步指出："不良資產(chǎn)的形成，歸根結(jié)底是企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)需求和宏觀經(jīng)濟(jì)大周期之間的不協(xié)調(diào)，因而通過(guò)收購(gòu)、管理與處置等策略，不良資產(chǎn)有機(jī)會(huì)激活全新價(jià)值；這類底層資產(chǎn)在經(jīng)過(guò)與債券和債務(wù)的剝離后，也有潛力蛻變?yōu)橹档猛顿Y者關(guān)注的投資品。而企業(yè)通過(guò)價(jià)值重塑，則有望走出經(jīng)營(yíng)困境，改善財(cái)務(wù)狀況，并最終實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)優(yōu)化。"

　　不同階段"精準(zhǔn)"價(jià)值重估，挖掘與重塑不良資產(chǎn)可觀潛能

　　白皮書(shū)指出，在不良資產(chǎn)的估值過(guò)程中，評(píng)估師需精準(zhǔn)衡量資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，不僅評(píng)估資產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值，還需評(píng)估債務(wù)人的償付能力、抵押物的變現(xiàn)潛力以及市場(chǎng)環(huán)境的變化。其中，能夠衡量資產(chǎn)在不同市場(chǎng)條件下可變現(xiàn)程度的綜合變現(xiàn)率就成了為價(jià)值重估提供參考依據(jù)的重要指標(biāo)。

　　同時(shí)，不良資產(chǎn)的價(jià)格受到宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面外部因素的影響，需綜合評(píng)估和考量。其中，宏觀因素主要包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、技術(shù)環(huán)境；中觀因素即行業(yè)因素，例如行業(yè)的市場(chǎng)吸引力、生命周期以及政策導(dǎo)向等；微觀因素則涉及企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及治理能力等。

　　在不良資產(chǎn)管理的不同階段，估值的重點(diǎn)也有所不同。在收購(gòu)階段，評(píng)估的核心在于本金折扣率，即資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格與其名義價(jià)值之間的折扣幅度。評(píng)估師需要深入分析債務(wù)人的還款能力、還款意愿及相關(guān)抵押物的質(zhì)量。在管理階段則需要?jiǎng)討B(tài)跟蹤資產(chǎn)的價(jià)值變化，綜合考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評(píng)估師需要根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)抵押物進(jìn)行最新估值，并結(jié)合不同處置方式（如拍賣、債轉(zhuǎn)股、轉(zhuǎn)讓等）的變現(xiàn)折扣率，預(yù)測(cè)資產(chǎn)回收金額，確保資產(chǎn)處置的高效性和合理性。

　　仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢部資深董事韓晶表示："我國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)處于規(guī)模擴(kuò)大、價(jià)值重塑的風(fēng)口期，不良資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估更加考驗(yàn)綜合專業(yè)度，不良資產(chǎn)的投資維度進(jìn)一步豐富，處置方式不斷創(chuàng)新也持續(xù)激發(fā)出新的需求，這一領(lǐng)域在巨大變革中蘊(yùn)藏著可觀的潛能。為此，仲量聯(lián)行將持續(xù)從不同維度詳細(xì)解讀不良資產(chǎn)的處置策略和發(fā)展機(jī)會(huì)，推動(dòng)不良資產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)實(shí)踐與創(chuàng)新；同時(shí)憑借在不良資產(chǎn)領(lǐng)域積累的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、數(shù)據(jù)覆蓋能力和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、完善的評(píng)估牌照和安全合規(guī)的優(yōu)勢(shì)，我們也將進(jìn)一步協(xié)助市場(chǎng)各方參與者挖掘不良資產(chǎn)領(lǐng)域的潛在機(jī)遇。"

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