（WB休斯頓白金沙灘長(zhǎng)租別墅社區(qū)）

進(jìn)入2022年全球疫情爆發(fā)流行已有三年之久，其對(duì)全球公共衛(wèi)生、政治及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域造成的深遠(yuǎn)影遠(yuǎn)超我們所能預(yù)期。為應(yīng)對(duì)疫情各主要經(jīng)濟(jì)體推出天量財(cái)政或貨幣刺激計(jì)劃，隨著疫情的好轉(zhuǎn)其副作用---通脹，也在凸顯。此外由于俄烏沖突導(dǎo)致全球能源危機(jī)及糧食危機(jī)，進(jìn)而加劇通脹水平。可能會(huì)促使全球各央行加快縮表加息步伐，結(jié)束08年金融危機(jī)以來(lái)的寬松貨幣政策環(huán)境。寬松貨幣政策的轉(zhuǎn)向?qū)⑹惯^(guò)去估值過(guò)高的資產(chǎn)類別，如科技股、加密貨幣等被動(dòng)去杠桿擠水分。從而引起投資市場(chǎng)波動(dòng)，影響投資者的資產(chǎn)保值及增值。

從歷史表現(xiàn)來(lái)看，實(shí)物資產(chǎn)往往在通脹期間具有優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)。而作為實(shí)物資產(chǎn)中的房地產(chǎn)，對(duì)投資者而言則是最熟悉的投資產(chǎn)品。

WB作為德州長(zhǎng)租別墅的領(lǐng)軍企業(yè)，過(guò)去十年深耕德州、專注于長(zhǎng)租別墅領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)十年的厚積薄發(fā)已經(jīng)在行業(yè)取得一席之地，獲得金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可，過(guò)去一年三喜臨門，為企業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為投資者投資安全保駕護(hù)航。

一）2022年累計(jì)授信近1.2億美元；

雖然說(shuō)美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)高度金融化，但一家公司想要獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，則有著嚴(yán)格的要求。一般來(lái)說(shuō)會(huì)從公司背景、管理團(tuán)隊(duì)及項(xiàng)目層面去考察，只有符合條件的企業(yè)才會(huì)獲得授信。WB僅在2022年上半年各個(gè)項(xiàng)目共獲得了近1.2億美元授信，項(xiàng)目建設(shè)資金充裕。也從側(cè)面說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)WB管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)模式的認(rèn)可。

（2022年上半年WB各項(xiàng)目授信統(tǒng)計(jì)）

（部分WB項(xiàng)目授信文件展示）

二）兩個(gè)項(xiàng)目整體打包出售；

長(zhǎng)租別墅是次貸危機(jī)的副產(chǎn)品，可謂“源于危機(jī)，超越危機(jī)”。當(dāng)時(shí)嗅覺(jué)靈敏的華爾街機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始大規(guī)模低價(jià)收購(gòu)長(zhǎng)租別墅資產(chǎn)，然后將其翻新提升租金水平出租。然而在最初的幾年里，長(zhǎng)租別墅的管理仍處于探索、確定運(yùn)營(yíng)最佳方式的階段。新技術(shù)的采用簡(jiǎn)化了運(yùn)營(yíng)并簡(jiǎn)化了房東與客戶的關(guān)系，自主看房技術(shù)、數(shù)字密碼箱和在線租賃篩選工具的實(shí)施都允許更快、更無(wú)縫對(duì)接的租賃過(guò)程，潛在租戶與其理想住房的有效匹配極大地降低了隱性空置成本。定制型長(zhǎng)租別墅社區(qū)的興起發(fā)展更是極大地提高了管理效率，使機(jī)構(gòu)投資者更加理解接受這一新興資產(chǎn)類別。越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)投資者像投資出租公寓產(chǎn)品一樣對(duì)待長(zhǎng)租別墅產(chǎn)品，大規(guī)模投資、收購(gòu)該類產(chǎn)品。

WB旗下管理的兩個(gè)定制型長(zhǎng)租別墅社區(qū)---達(dá)拉斯布魯克林項(xiàng)目及休斯頓白金沙灘，以其高出周邊同類產(chǎn)品的租金水平，干凈整潔的社區(qū)及高效的管理，吸引了諸多機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。在經(jīng)過(guò)多輪報(bào)價(jià)篩選后已經(jīng)與潛在買家簽訂協(xié)議，目前正在進(jìn)行背調(diào)，如果一切順利將于6月底完成交割。達(dá)拉斯布魯克林項(xiàng)目第一批發(fā)售價(jià)格16-17萬(wàn)美元，此次出售價(jià)格33-35萬(wàn)美元。而休斯頓白金沙灘項(xiàng)目最初售價(jià)24/25萬(wàn)美元，運(yùn)營(yíng)不到一年機(jī)構(gòu)收購(gòu)價(jià)格超30萬(wàn)美元。

這兩個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)充分印證了行業(yè)發(fā)展模式及退出機(jī)制，為投資者未來(lái)提供了多元化的退出方式。如果說(shuō)長(zhǎng)租別墅誕生于次貸危機(jī)，那么此次已持續(xù)三年之久的疫情則使長(zhǎng)租別墅行業(yè)趨于專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化。

三）獲得機(jī)構(gòu)投資者20億美元長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資；自2020年初疫情大流行以來(lái)，長(zhǎng)租別墅由于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和疫情驅(qū)動(dòng)的需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，吸引新的機(jī)構(gòu)投資者紛紛進(jìn)入。其中包括1）傳統(tǒng)華爾街機(jī)構(gòu)投資者，如J.PMorgan、Blackrock、Brookfield及Invesco等；2）保險(xiǎn)公司及養(yǎng)老基金，如安聯(lián)保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)及加拿大騎警退休基金等；3）傳統(tǒng)大型開(kāi)發(fā)商，如Lennar及D.R Horton等；4）地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，如JLL；據(jù)John Burns 不完全統(tǒng)計(jì)，該行業(yè)在2020年的投資額約為30億美元。2021年這一數(shù)字飆升至300億美元。隨著大型構(gòu)投資者、房屋建筑商和出租運(yùn)營(yíng)商涌入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年投資額將達(dá)到 500 億美元。

而值得自豪的是，WB也獲得了某上市標(biāo)普500企業(yè)20億美元長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資。這不僅為WB未來(lái)堅(jiān)實(shí)穩(wěn)健的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，還可以依托上市機(jī)構(gòu)先進(jìn)的大數(shù)據(jù)項(xiàng)目篩選系統(tǒng)、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)為廣大投資者提供更多更安全的投資產(chǎn)品。

（媒體對(duì)WB獲得長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資報(bào)道）根據(jù)全美房屋建筑商協(xié)會(huì)NAHB的數(shù)據(jù)，今年第一季度有 13,000 套新建長(zhǎng)租別墅投放市場(chǎng)，較去年同期增長(zhǎng)63%。新建定制型長(zhǎng)租別墅數(shù)量?jī)H占新建房屋市場(chǎng)的5%，但高于2.7%的歷史平均水平。長(zhǎng)租別墅業(yè)務(wù)起源于上次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，當(dāng)時(shí)數(shù)百萬(wàn)套房屋喪失抵押品贖回權(quán)。機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買低價(jià)法拍屋，然后進(jìn)行翻新提高租金水平出租。 通常在中央銀行提高利率之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)如下圖所示的市場(chǎng)反饋。概況來(lái)說(shuō)就是當(dāng)房屋價(jià)格上漲、購(gòu)房成本上漲導(dǎo)致剛需無(wú)法購(gòu)房時(shí)，潛在買家會(huì)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，利好租賃市場(chǎng)發(fā)展。

在上一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰時(shí)期的2006年，市場(chǎng)有1160萬(wàn)套長(zhǎng)租別。根據(jù)John & Burns數(shù)據(jù)，在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，這一數(shù)字在2014年上漲到 1550萬(wàn)，增長(zhǎng)了390萬(wàn)套，而當(dāng)時(shí)這些房屋主要由個(gè)人所持有。根據(jù) CoreLogic 的數(shù)據(jù)，在全美范圍內(nèi)，長(zhǎng)租別墅的租金比一年前上漲了13% 以上。其首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Molly Boesel表示：“可供出租的長(zhǎng)租別墅短缺困擾著市場(chǎng)，將租金推高至創(chuàng)紀(jì)錄水平。” 她指出，今年年初上市的長(zhǎng)租別墅數(shù)量遠(yuǎn)低于大流行前的水平。

未來(lái)WB將密切關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展變化，專注長(zhǎng)租別墅市場(chǎng)，克服原材料價(jià)格上漲及勞動(dòng)力短缺等問(wèn)題，積極推進(jìn)各項(xiàng)目施工建設(shè)，抓住長(zhǎng)租別墅市場(chǎng)發(fā)展的難得機(jī)遇，持續(xù)為投資者提供安全且具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（WB達(dá)拉斯布魯克林長(zhǎng)租別墅社區(qū)）