最近，對平安唱衰的聲音又多了起來。在我看來，很多討論有些過分放大了平安的負面，反而完全忽視了平安基本面的積極變化。

最直接的體現(xiàn)是平安的業(yè)績數(shù)據(jù)。在一季度，平安收入和利潤分別增長3.7%和4.5%，保持了穩(wěn)健增長。受投資減值影響，平安集團整體營運利潤同比+8.9%，增速同比回升。

除了業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)逐漸向好，平安在投資端也開始發(fā)力。

6月28日，平安人壽發(fā)布關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布投資上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目（包括上海人廣來福士項目、上海長寧來福士項目、北京來福士項目、杭州來福士項目、成都來福士項目和寧波來福士項目）。公告顯示，此次項目總投資金額預(yù)計不超過人民幣330億元。

無論從哪個角度看，平安都在向更好的方向邁進。當然，短期的股價更多是受到市場情緒的影響。下面，讓我們拋開陰晴不定的市場情緒，重新客觀地去認識平安近期的一些變化。

收購凱德，平安投資再發(fā)力

此次平安投資凱德的商業(yè)地產(chǎn)，最直接的影響是改善公司資產(chǎn)負債錯配的久期缺口，進一步提高了公司長期的業(yè)績增長確定性。

眾所周知，保險資金負債和資產(chǎn)久期不匹配，是每一家險企面臨的痛點，例如，保險行業(yè)負債端保費的久期普遍在15年，而資產(chǎn)久期普遍不到10年，中間有7、8年的錯配風險。

一旦利率走低，國債收益率下降，保險投資收益就會下滑，導(dǎo)致投資收益覆蓋不了負債成本，出現(xiàn)利差縮小甚至利差損的風險。雖然平安在上市險企中，資產(chǎn)負債久期缺口最短，但還是有5年久期缺口。

考慮到凱德的商業(yè)地產(chǎn)項目運營久期夠長，可以進一步降低公司久期缺口、降低經(jīng)營風險。

最重要的是，商業(yè)地產(chǎn)不同于開發(fā)地產(chǎn)，開發(fā)地產(chǎn)面臨政策、房價、杠杠等風險，而商業(yè)地產(chǎn)只要地段好、運營穩(wěn)定，就會給企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，幾乎不存在經(jīng)營風險。同時，商業(yè)地產(chǎn)本身的價值也會隨著時間而持續(xù)增值。

其實不止平安，最近兩年房地產(chǎn)開發(fā)商普遍也都開始發(fā)力投資商業(yè)地產(chǎn)了。這也側(cè)面說明了商業(yè)地產(chǎn)的價值。

隨著平安收購凱德，資產(chǎn)端投資風險不斷下降的同時，公司長期投資收益的確定性也在提升。

撿到“金子”，股價卻被情緒沖昏了“頭腦”

除了提高長期投資確定性之外，資產(chǎn)潛在的盈利能力以及平安自身的基本面才是投資者更應(yīng)該關(guān)注的重點。由于保險資金的特殊性，使得保險與二級市場的投資邏輯完全不同。對于平安這樣的險企來講，投資穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，是大概率可以帶來超預(yù)期回報的。

為什么這么說？在解釋之前，我們有必要先來了解下，什么是險企的超預(yù)期回報。

以近10年數(shù)據(jù)為例，平安保險資金投資組合平均總投資收益率為5.3%。這意味著，只要平安投資的項目年收益率超過5.3%，就會給公司帶來超預(yù)期收益。

那么，平安收購的凱德商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力是個什么水平呢？

根據(jù)媒體報道，這些商業(yè)地產(chǎn)在2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項目甚至能達到95%以上。即使2020年在特殊時期出租率略有下滑，絕大部分項目的出租率仍穩(wěn)定在90%以上。

參考同為國內(nèi)頂級商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國。2018年，SOHO中國位于北京、上海的8個商業(yè)地產(chǎn)項目，其中7個項目出租率超過90%，凈資產(chǎn)回報率為5.7%，高于平安近10年的商業(yè)地產(chǎn)回報率。

另一方面，平安的資金成本夠低。2020年產(chǎn)險綜合成本率僅99.1%，意味公司每收取1000元的保費，不付利息、不投資也有9元的收益。具有資金優(yōu)勢的平安，收購凱德商業(yè)地產(chǎn)項目后，可以幫助其降低商業(yè)地產(chǎn)項目的負債成本，進一步提高盈利能力。

從以上兩個方面不難看出，投資凱德商業(yè)地產(chǎn)項目，大概率能給平安帶來超額投

資收益。所以，無論從哪個角度看，平安這筆投資無疑是劃算的。

固然，投資凱德會給平安帶來長期受益。但即使放在當下，平安的基本面也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

具體來看，平安壽險業(yè)務(wù)營運利潤同比+4%，主要受計提減值短期投資波動影響，預(yù)計剔除減值影響后與2020年以前的水平已經(jīng)接近；財產(chǎn)險業(yè)務(wù)營運利潤/凈利潤同比+15.3%，在去年信用保證保險賠付率高基數(shù)下，COR同比-1.3pct至95.2%；銀行業(yè)務(wù)營運利潤/凈利潤同比+18.5%，較為超預(yù)期，得益于資產(chǎn)質(zhì)量大幅改善計提撥備力度減弱；科技業(yè)務(wù)延續(xù)高增長態(tài)勢，營運利潤大幅增長80.9%。

從核心保費數(shù)據(jù)來看，雖然保費端受渠道改革、壽險精簡代理人數(shù)量，對保單造成暫時性沖擊，但隨著平安布局的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)力反哺保費，以及針對代理人渠道提質(zhì)增量，公司的保費收入大概率也到了階段性拐點。

某種程度上說，當下的平安正處于基本面反轉(zhuǎn)的拐點。受到固有偏見影響，市場仍然沒有認知這一變化。從近期看，平安股價表現(xiàn)卻并不理想。但這也不難理解，股票市場短期來看是投票機,長期來看是稱重機。

拉長周期看，隨著平安基本面逐漸向好，公司業(yè)績逐漸向好、凱德商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)深化改革的價值，反映到股價層面也是遲早的事情。