今年來，物管企業(yè)港股上市潮依舊火爆。在融資難、渠道受限、融資成本高企等困境下，將旗下物管業(yè)務打包上市成為不少中小房企解決資金問題的一大手段。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年至今，已有11間物管企業(yè)向港交所遞交了招股書，申請狀態(tài)均顯示在“處理中”。

在4月23日，國內(nèi)50強房企海倫堡旗下的物管企業(yè)海悅生活向港交所遞交了招股書，成為年內(nèi)第11間港股遞表的物管企業(yè)。

值得注意的是，海倫堡此前曾兩度沖刺香港資本市場，兩年后的今天，在物管上市潮的趨勢下，海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒轉(zhuǎn)首先將上市的主體改為與海倫堡共同成長的物管板塊。

從過去幾年的港股IPO案例看，相較于地產(chǎn)企業(yè)，物管企業(yè)上市的成功率更高，在上市要求、合規(guī)問題等審核內(nèi)容方面，物管企業(yè)更容易拿到赴港敲鐘上市的“鑰匙”。在近期香港資本市場對內(nèi)房板塊持續(xù)看空的背景下，物管板塊上市可使地產(chǎn)母公司獲得更高的溢價，黃熾恒當然不會錯過物管板塊上市的機遇。

增強市場化拓展能力

從多數(shù)分拆上市的物管企業(yè)看，因剛脫胎于母公司，大部分企業(yè)的市場化拓展能力較弱，主要依靠母公司開發(fā)的項目，海悅生活近些年的成長也與母公司海倫堡密切相關。

2018年以來，在海倫堡快速擴張下，海悅生活簽約的建筑面積也增長迅速，由2018年的2970萬平方米增至2020年的4230萬平方米，復合年增速19.3%。可以看到，海倫堡的支持為海悅生活帶來了較大的成長空間。

過去5年，海倫堡的銷售額較為突出，錄得了超過行業(yè)平均增幅的增長。在2020年，海倫堡實現(xiàn)783.9億元的全口徑銷售金額，同比大幅增長約47%，近5年來復合增長率超過40%。土儲方面，截至2020年6月30日，海倫堡的土儲面積為2941萬平方米，主要布局珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)以及華中地區(qū)。此外，目前海倫堡在建面積約1749萬平方米。

所以從海倫堡的規(guī)模增長及土儲來看，海悅生活也將繼續(xù)受惠于母公司的項目支持。

在物管領域，規(guī)模和業(yè)績實現(xiàn)雙位數(shù)增幅儼然成為股價上升的基本要素。而物管企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)模的雙位數(shù)增幅，除了來自母公司的支持，第三方拓展積累下的儲備資源尤為重要。

在籌備上市之前，海悅生活加大市場化拓展，增強自我造血能力。在2020年，海悅生活開啟了市場化的進程，參與了獨立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨開發(fā)的項目投標。除此之外，海悅生活也開啟了對外并購的步伐，在2019年4月收購廣州海商；；2020年2月收購廣州增航97%股權；2020年3月收購Sean Everest；2020年9月，收購中山中頤物業(yè)管理30%股權。

在招股書中，海悅生活稱本次募集所得款項用途將主要用于通過收購進一步擴大公司的業(yè)務規(guī)模及市場份額，豐富在管項目及物業(yè)類型。財華社注意到，多數(shù)物管上市企業(yè)在上市后不斷對外并購，帶動了規(guī)模和業(yè)績的雙增長。如融創(chuàng)服務在2020年以15億元收購開元物業(yè)后，當年來自第三方在管面積占比由2019 年的1%大幅提升至32%，帶動其營收飆升逾60%。

因此，在品牌力相對不足的情況下，海悅生活要增強市場化能力就要繼續(xù)加大對外收并購，同時繼續(xù)增加第三方項目的投標。

<h3 style='margin: 0px; padding: 0px; text-align: justify; color: rgb(68, 68, 68); text-transform: none; text-indent: 0px; letter-spacing: normal; font-family: Arial, SimSun, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px; font-style: normal; font-weight: 400; word-spacing: 0px; white-space: normal; box-sizing: border-box; orphans: 2; widows: 2; background-color: rgb(255, 255, 255); -webkit-text-stroke-width: 0px; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal;' 255);"="" 255,="" rgb(255,="" normal;="" 20px;="" 5px;="" 25px;="" 60);="" 74,="" rgb(74,="" 1.1;="" simhei;="" hei",="" micro="" "wenquanyi="" sans-serif,="" 微軟正黑體,="" jhenghei",="" 微軟雅黑體,="" yahei",="" "microsoft="" sans",="" open="">行業(yè)未來：高增長持續(xù)，政策甜蜜期來臨

海悅生活所處的物業(yè)管理行業(yè)，目前正處于高速增長期，且行業(yè)的利潤增長依舊有很大的探索空間。在行業(yè)競爭格局分散待整合的背景下，中小型物管企業(yè)也一樣有屬于它們自己的賽道。

在成長性方面，我國城鎮(zhèn)化趨勢和人均可支配收入的增長是物管行業(yè)未來繼續(xù)擴大的基本因素。根據(jù)中指院的資料，物業(yè)服務百強企業(yè)擴大了在中國的業(yè)務。物業(yè)服務百強企業(yè)經(jīng)營所在城市平均數(shù)由截至2015年12月31日的27個增至截至2019年12月31日的31 個，未來還將持續(xù)擴增。

而在政策層面，當下正是物管行業(yè)的政策甜蜜期，政策風險幾乎可以忽略不計。特別是在疫情之下，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)了其在防疫與社會管理方面的重要價值，社會關注度顯著提升，政府也對物管領域給予了鼓勵和支持。

近期的“十四五”規(guī)劃首次涉及到物業(yè)管理，提到要“提高物業(yè)服務覆蓋率、服務質(zhì)量和標準化水平”。這也意味著，物業(yè)管理行業(yè)面臨的政策環(huán)境將持續(xù)改善。

隨著物管滲透率不斷提升，老舊小區(qū)也逐步被納入管理，這是一個龐大的市場，對物管企業(yè)來說也是一個大機遇。

海悅生活此次上市，就是要擴大市場份額，在行業(yè)機遇下實現(xiàn)良性的發(fā)展。在未來的業(yè)務策略中，海悅生活提到將擴大業(yè)務規(guī)模，豐富在管項目和物業(yè)類型，提供多元化差異化的增值服務，提升社區(qū)增值服務口碑和差異化競爭優(yōu)勢。

文：遙遠