早上，像往常一樣打開股票軟件，一來(lái)是關(guān)心一下股市動(dòng)態(tài)，二來(lái)讓自己死心放棄炒股致富的夢(mèng)想，才能以更好的狀態(tài)去工作。

掏出手機(jī)打開軟件，一片紅光刺痛我的眼睛。不，一定是打開的方式不對(duì)，換個(gè)姿勢(shì)重新打開，還是如同早上的朝陽(yáng)一般紅艷艷的。

不只是地產(chǎn)股，連帶著上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)股票，一水的紅色。建筑、家電、裝飾材料等，都跟著飄紅。

怎么回事？地產(chǎn)出現(xiàn)了什么重大利好消息被我完美錯(cuò)過了嗎？用不用趕緊買房套壓壓驚？

用心細(xì)細(xì)查了一下，發(fā)展改革委在12月12號(hào)也就是昨天晚上8點(diǎn)鐘發(fā)了一個(gè)政策。來(lái)自政府官網(wǎng)的權(quán)威認(rèn)證，真實(shí)有效。

這個(gè)政策的發(fā)布，是這次地產(chǎn)股翻紅的主要原因。那該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么沖擊？表達(dá)了什么，會(huì)引發(fā)什么？為大家詳細(xì)解讀一下。

壹

首先，通知要做什么？

官方：旨在進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，提高直接融資比重，優(yōu)化債券融資服務(wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

翻譯成大白話，就是給企業(yè)一條活路，讓企業(yè)可以發(fā)行債券，向社會(huì)融資。晚上發(fā)布的通知里面，重點(diǎn)明確了七個(gè)方面的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，官方說(shuō)的如下：

（一）主體信用等級(jí)達(dá)到AAA。

（二）主要經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)處于行業(yè)或區(qū)域領(lǐng)先地位（附件1）。

（三）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。

（四）最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務(wù)違約，且不存在處于持續(xù)狀態(tài)的延遲支付本息事實(shí)。

（五）最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行為，未納入失信黑名單。

（六）報(bào)告期內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表未被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具否定意見或無(wú)法表示意見，如被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見的，保留意見所涉及事項(xiàng)的重大影響已經(jīng)消除。

（七）我委為優(yōu)化融資監(jiān)管制定的其他發(fā)行條件。

我捋了捋，對(duì)房地產(chǎn)有可能產(chǎn)生利好的，是下面這兩條。

第一、明確優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持范圍。

《通知》強(qiáng)調(diào)，支持信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，特別是支持符合條件的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)融資發(fā)展，明確優(yōu)質(zhì)企業(yè)主體信用等級(jí)達(dá)到AAA，明確了財(cái)務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)方面，資產(chǎn)總額大于1500億元，年收入大于300億元，負(fù)債率不超過85%，3A評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，屬于支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)范圍。

按照這個(gè)數(shù)據(jù)，大概可以歸類一下，排名前15左右的房企差不多滿足了基本條件，所以，我們看到類似世貿(mào)地產(chǎn)翻紅5個(gè)百分點(diǎn)，保利翻紅3-4個(gè)百分點(diǎn)，還有其他房企各自翻紅兩三個(gè)點(diǎn)不等。

第二，發(fā)行方式改變。

批文有效期延長(zhǎng)至兩年，允許發(fā)行人靈活自主設(shè)置各期債券具體發(fā)行方案，進(jìn)一步提高資金使用靈活度，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金比例提高至不超過50%，允許優(yōu)質(zhì)企業(yè)依法依規(guī)面向機(jī)構(gòu)投資者非公開發(fā)行企業(yè)債券等。

募集的資金從40%上升到50%，在加上時(shí)間延長(zhǎng)可以大大緩解資金的壓力。房企在其中或許會(huì)受益。

這兩條也是不少人覺得房地產(chǎn)又要開始新一輪的放水，開始搖旗吶喊。

貳

不過，后面也清楚的解釋了事情并非那么簡(jiǎn)單。

《通知》明確指出，優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券申報(bào)階段，對(duì)債券資金用途實(shí)行正負(fù)面清單管理。申報(bào)材料應(yīng)明確債券募集資金擬投資領(lǐng)域，形成“正面清單”，申報(bào)材料應(yīng)明確債券募集資金禁止投向領(lǐng)域，形成“負(fù)面清單”。

什么是正負(fù)面清單？2013年上海首先引入負(fù)面清單的制度。

用大白話說(shuō)，就是國(guó)家需要的，支持的，環(huán)保的，面向未來(lái)的行業(yè)，拉了一個(gè)詳細(xì)的清單，比如高新科技、自主研發(fā)的電器企業(yè)等，這就是正面清單。反之就是負(fù)面清單。

正負(fù)清單也會(huì)根據(jù)國(guó)家發(fā)展的現(xiàn)狀隨時(shí)做調(diào)整，比如鋼鐵和煤炭產(chǎn)業(yè)，之前肯定是正面清單，現(xiàn)在綠水青山就是金山銀山的大形勢(shì)下，那些過剩產(chǎn)能的鋼鐵和不符合環(huán)保的煤炭產(chǎn)業(yè)就是負(fù)面清單。

而房地產(chǎn)既不是正面也不是負(fù)面，房地產(chǎn)嚴(yán)格意義上講是中立的，它所包含的上下游產(chǎn)業(yè)才有正負(fù)之分。

而通知里面又講到，優(yōu)質(zhì)企業(yè)須對(duì)債券資金用途實(shí)行正負(fù)面清單管理，“正面清單”應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，聚焦企業(yè)經(jīng)營(yíng)主業(yè)。

“負(fù)面清單”包括但不限于將債券資金用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資，用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的股票買賣和期貨交易等風(fēng)險(xiǎn)性投資。

事情昨天發(fā)酵了一天后，又出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

今天，媒體中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、中國(guó)債市記者采訪了參與文件撰寫的權(quán)威人士，表達(dá)了一些不同的觀點(diǎn)，該權(quán)威人士是誰(shuí)不重要，我們看他說(shuō)了什么。

權(quán)威人士告訴記者：需要說(shuō)明的是，《通知》中提到的房地產(chǎn)業(yè)，僅僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的一個(gè)類別。從行業(yè)分類的角度看，房地產(chǎn)業(yè)的定義及其內(nèi)涵和外延是非常廣的，包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬于房地產(chǎn)業(yè)。

權(quán)威人士明確表示：國(guó)家發(fā)改委對(duì)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅(jiān)決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

不過，大量企業(yè)在這兩年參與了保障房的業(yè)務(wù)分支，保障房業(yè)務(wù)的發(fā)債寬松，或許會(huì)帶來(lái)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，引發(fā)整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的寬松。

錢只要進(jìn)了腰包，怎么花就有操作空間了,無(wú)非是直接和間接的區(qū)別，在最終效果上可以對(duì)房企產(chǎn)生一定的支撐。

叁

政策的解讀多種多樣，但是最終，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響，這是很多人關(guān)心的。

從歷史上看，多次政策的調(diào)控和松動(dòng)都是有預(yù)兆的，歷次越調(diào)越高的教訓(xùn)很痛，但是這次好像是動(dòng)真格的，房住不炒都喊了兩年了。

怎么辦？好糾結(jié)。買還是賣？還是等著？

我覺得，在這個(gè)節(jié)骨眼上，許多政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，像這個(gè)通知最重點(diǎn)的不是要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生利好或利空，而是對(duì)企業(yè)的融資難度給予支持，改善的是大環(huán)境下企業(yè)的資金困境。

房地產(chǎn)只是可能被波及的一個(gè)行業(yè)，而且，也只是對(duì)那些頭部房企有利。

所以，奉勸大家先不要沖動(dòng)入手，保持觀望狀態(tài)，持幣等待。大環(huán)境并沒有改變，大方向也沒發(fā)生調(diào)整。

如果你所在的城市有特別的優(yōu)惠力度，即便要買，優(yōu)先國(guó)企，其次頭部民企，一定要買大品牌。至于中小企業(yè)的房子，如果實(shí)在沒得選，最次也要買現(xiàn)房。

前兩天我說(shuō)過，即便放開政策，也一定是逐步放開，最好的順序就是，限價(jià)-限貸-限購(gòu)-限售。所以，盯著你所在的城市，看看進(jìn)行到哪一步，再做決定。

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