中國(guó)高凈值人群投資觀念的國(guó)際化，使他們將海外置業(yè)作為重要投資手段之一，在4月13日中新經(jīng)緯財(cái)經(jīng)V熱評(píng)活動(dòng)中，中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中新經(jīng)緯研究院專家許維鴻與恒天財(cái)富海外教育子公司CEO張艷娟討論了海外置業(yè)的紅利與陷阱。

沙龍現(xiàn)場(chǎng) 中新經(jīng)緯 張芷菡 攝

胡潤(rùn)研究院與萬(wàn)國(guó)置地發(fā)布的《2017中國(guó)高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國(guó)高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標(biāo)的，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn)。對(duì)此，張艷娟談到，中國(guó)更多的高凈值投資者關(guān)注海外資產(chǎn)配置，以投資為目的而言，海外置業(yè)地點(diǎn)的選擇應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。“我們可以看到，一國(guó)房?jī)r(jià)的漲跌往往與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)密切相關(guān)，一般經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的地方，房?jī)r(jià)一定是上漲的。”

報(bào)告還顯示，2017年美國(guó)是海外置業(yè)投資回報(bào)最高的國(guó)家，前50名投資回報(bào)率最高的城市中美國(guó)以11個(gè)城市居首。那么，美國(guó)房產(chǎn)是否就是海外置業(yè)的最佳選擇呢？對(duì)此，許維鴻表示，歐美房產(chǎn)屬于保值性房產(chǎn)，現(xiàn)今投資未必獲得高收益。

他分析，10年前美國(guó)房?jī)r(jià)受次貸危機(jī)影響大幅下跌，10年來(lái)受美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通貨膨脹的因素，熱點(diǎn)城市及地區(qū)房?jī)r(jià)更多是上漲的，當(dāng)時(shí)選擇在美國(guó)置業(yè)的投資者普遍是盈利的，但從現(xiàn)今美國(guó)房?jī)r(jià)來(lái)看，部分城市及地區(qū)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是已逐漸累積。“當(dāng)時(shí)買美國(guó)房產(chǎn)是‘抄底’，現(xiàn)在買的性價(jià)比肯定是不如以前了。”

相較之下，許維鴻認(rèn)為新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)，特別是“一帶一路”沿線國(guó)家，在現(xiàn)今的時(shí)間點(diǎn)上是好于歐美傳統(tǒng)市場(chǎng)的，但投資者要注意其高風(fēng)險(xiǎn)高收益的屬性。

而至于海外置業(yè)選擇中的另一熱門——?dú)W洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，許維鴻表示，多數(shù)歐洲國(guó)家的政策表現(xiàn)為不愿意敞開(kāi)本國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)去吸引新興市場(chǎng)的投資，相關(guān)法律及稅收更為復(fù)雜，投資者如看好歐洲國(guó)家房地產(chǎn)，通過(guò)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)以投資基金的形式投資是更好的選擇。

除考量宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境外，投資同一國(guó)家中不同城市、地區(qū)房產(chǎn)的選擇同樣重要。在張艷娟看來(lái)，房屋持有成本、租售比、購(gòu)房政策，是具體判斷海外置業(yè)可能收益的重要指標(biāo)。就房屋持有成本而言，需繳納的房地產(chǎn)稅是主要成本之一，她表示，與國(guó)內(nèi)不同，諸多國(guó)家特別是美國(guó)都要征收房地產(chǎn)稅，通常是每年按房地產(chǎn)估值的1-3%征收，但所繳房地產(chǎn)稅會(huì)部分用于完善當(dāng)?shù)毓卜?wù)、環(huán)境改善等；而房屋租售比是用于衡量房產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)，張艷娟表示，由于部分海外國(guó)家總體房?jī)r(jià)較便宜，以月租金除以房?jī)r(jià)計(jì)算，租售比數(shù)值較高，是穩(wěn)定投資收益的表現(xiàn)；此外，海外置業(yè)應(yīng)傾向于購(gòu)房政策穩(wěn)定的國(guó)家。

雖然海外置業(yè)越來(lái)越受擁有國(guó)際化投資視角的高凈值人群青睞，但也并非一本萬(wàn)利，海外置業(yè)又有哪些“陷阱”呢？

許維鴻認(rèn)為，避免海外置業(yè)的“陷阱”，一要避免受旅游、宣傳等因素影響下的沖動(dòng)型海外置業(yè)；二要避免盲目跟風(fēng)購(gòu)置歐美房產(chǎn)，應(yīng)擴(kuò)大關(guān)注面，部分新興市場(chǎng)房產(chǎn)或本國(guó)二三線城市房產(chǎn)隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，已越來(lái)越具有投資價(jià)值；三是不要跟風(fēng)投資，要等待合適的投資時(shí)機(jī)。