導(dǎo)讀：昨晚，上海再一次發(fā)布樓市調(diào)控政策，同一天，濟(jì)南全面暫停房貸。而就在幾天前，天津提高了首套房首付比例。這或許意味著，全國(guó)調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束......

昨晚，上海祭出調(diào)控大招！

昨晚21點(diǎn)，上海突然出臺(tái)房貸新政：

1、自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；

3、購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海28日同時(shí)下發(fā)的調(diào)整公積金貸款通知要求，執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

此外，該通知還要求，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過(guò)40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

濟(jì)南全面暫停房貸，包括首套房！

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，28日，駐濟(jì)各大銀行突然集體下發(fā)緊急通知，即日起至30日，各分支機(jī)構(gòu)全面暫停房貸業(yè)務(wù)，不管是幾套房。公積金貸款不受影響。有的銀行在通知中措辭嚴(yán)厲地表示：擅自放貸將追究責(zé)任。

“這次與之前的限貸不一樣，是全面停貸。不管是首套房還是二套房、三套房，都不放款了。”某銀行的個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人稱，通知沒(méi)有說(shuō)明停貸的原因。

生活日?qǐng)?bào)記者得到的一份駐濟(jì)某銀行的通知顯示，這次下發(fā)緊急通知是“按監(jiān)管政策要求”。而公積金貸款不在限制之列，該措施極有可能來(lái)自人民銀行或者銀監(jiān)局。

就在10天前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月濟(jì)南環(huán)比上漲3.4%。而根據(jù)往期數(shù)據(jù)，濟(jì)南的新房?jī)r(jià)格已連漲15個(gè)月。或許，這就是濟(jì)南緊急暫停房貸的原因！

調(diào)控背景：上海房?jī)r(jià)仍在上漲！

有分析指出，從政策出臺(tái)背景來(lái)看，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。

從同比漲幅來(lái)看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響，通過(guò)政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來(lái)，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。所以上海對(duì)調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”。

此次調(diào)控與之前很明顯的區(qū)別，就是提高了首套房首付比例。同時(shí)認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致了假離婚的恐怕也無(wú)法享受貸款優(yōu)惠，因?yàn)橛羞^(guò)到款記錄，首付就大幅度提高，但是仍然會(huì)導(dǎo)致一些人假離婚去購(gòu)房，如果他們?cè)敢獬惺芨呤赘兜脑挕?/p>

上海樓市或進(jìn)入高位橫盤(pán)模式

此次上海樓市調(diào)控要求，最重要的或許就是，原先只認(rèn)房不認(rèn)貸，但現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況，依然要受到限制既認(rèn)房又認(rèn)貸。而且，此輪政策還要求核查購(gòu)房者的全國(guó)征信，覆蓋范圍無(wú)疑要大很多。

東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉認(rèn)為，上述調(diào)控政策對(duì)高端住宅需求的影響比較有限，對(duì)中低端住宅需求則起了一個(gè)延遲的作用。本質(zhì)上，此次出臺(tái)的政策是以犧牲成交量來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使其在高位橫盤(pán)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機(jī)或炒房需求，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極意義。可以預(yù)見(jiàn)的是，到年底前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量會(huì)有所下滑，大漲的可能性已經(jīng)不大，市場(chǎng)重回平穩(wěn)是大勢(shì)所趨。

對(duì)購(gòu)房者有哪些影響？

一、白話版解讀：

圖片來(lái)源：@藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)記者工作平臺(tái)

二、樓市大V@財(cái)上海解讀

1、上海樓市新政，精確剔除“置換改善人群”。本市無(wú)房，但在全國(guó)有貸款記錄的，視為二套房貸。這是精確鎖定了改善換房群體。目前老房（貸款過(guò)的人）已賣，新房未簽的人群，徹底傻眼了。再買是按照二套房貸待遇了。

2、上海樓市新政重點(diǎn)收緊兩個(gè)方面：一是壓貸款規(guī)模，嚴(yán)審核。二是減少有能力的購(gòu)房人群，提高首付標(biāo)準(zhǔn)，小白領(lǐng)買不起了。但人口還在上海，需求沒(méi)有減少。

3、新上海人也是新政重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象。很多新上海人，老家有過(guò)房貸記錄的情況很多，這次也被精確剔除了。首付五成或七成，不是小數(shù)目。

4、有過(guò)全國(guó)房貸記錄，已經(jīng)還清，是不是上海二套房貸？答：我反復(fù)閱讀了文件原文的每個(gè)字，我個(gè)人理解：已經(jīng)還清貸款的，也是二套房貸。

5、實(shí)話實(shí)說(shuō)，已經(jīng)網(wǎng)簽的購(gòu)房者警惕，房東可能會(huì)毀約。因?yàn)樗赡苜I不起新房了。

突然調(diào)控的背后目的

一、李宇嘉：在美國(guó)加息之前擠出熱點(diǎn)城市泡沫

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，上海這次調(diào)控還是以收緊杠桿為主，為什么這么做呢？美國(guó)進(jìn)入加息周期，制造業(yè)回歸給美國(guó)創(chuàng)造就業(yè)崗位，針對(duì)中國(guó)這種貿(mào)易順差的大國(guó)，在這種情況下對(duì)中國(guó)的明年出口是非常不利的。

更加不利的就是資本外流的情況和匯率貶值的預(yù)期。目前沒(méi)有辦法做貨幣寬松，因?yàn)榕逻@種資金會(huì)進(jìn)一步流向樓市和虛擬資產(chǎn)，這樣國(guó)家就會(huì)很被動(dòng)。如果當(dāng)這種情況發(fā)生，往往意味著金融風(fēng)險(xiǎn)離我們很近，所以必須要提前在美國(guó)加息之前，提前主動(dòng)把熱點(diǎn)城市的一部分泡沫擠出來(lái)。

二、黃生：房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)乎改革開(kāi)放30年經(jīng)濟(jì)成果

這次房市調(diào)控確實(shí)來(lái)得突然，而且明顯在搶時(shí)間，這背后到底是什么原因呢？對(duì)此，知名金融專家黃生分析：

中國(guó)已經(jīng)將房市調(diào)控作為近期的戰(zhàn)略目的了，在當(dāng)前非常復(fù)雜國(guó)際局勢(shì)面前，房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系到一個(gè)國(guó)家未來(lái)的興衰。

2015年8月，人民幣開(kāi)始了第一次貶值，緊接著深圳房地產(chǎn)就發(fā)瘋的上漲，因?yàn)槿嗣駧刨H值預(yù)期存在，導(dǎo)致大量熱錢(qián)第一次強(qiáng)烈想沖出中國(guó)，首先來(lái)到了深圳，導(dǎo)致深圳貨幣的池子水位急速上漲。很多貨幣就進(jìn)入了深圳房市，導(dǎo)致深圳的房?jī)r(jià)如脫韁野馬狂飆，一年時(shí)間上漲超過(guò)60%，至今高位徘徊。

2016年10月，人民幣啟動(dòng)了第二輪貶值，大量的熱錢(qián)還是想沖出中國(guó)，但是地下錢(qián)莊被打，很多在廣東的熱錢(qián)很難流出，那么他們的另一個(gè)目標(biāo)就是上海自貿(mào)區(qū)。

如果大量熱錢(qián)流向上海自貿(mào)區(qū)的話，很可能導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)像深圳的房?jī)r(jià)一樣大漲，失去控制，這是前車之鑒。

剛剛在周末，央行還對(duì)上海自貿(mào)區(qū)的資金非法流出進(jìn)行了嚴(yán)格的核查，打擊熱錢(qián)從自貿(mào)區(qū)非法流出。28日，馬上又公布對(duì)上海房市進(jìn)行本年內(nèi)第三次調(diào)控。這無(wú)疑是一套組合拳，一個(gè)從貨幣方面進(jìn)行調(diào)控，一個(gè)從行政方面進(jìn)行調(diào)控。

目前已經(jīng)有兩件事上升到了國(guó)家戰(zhàn)略層面：一個(gè)是人民幣貶值，另一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控，而且這兩個(gè)是組合起來(lái)的，不是單獨(dú)的。

這兩者的目的，就是將大量的熱錢(qián)無(wú)法流出中國(guó)，保衛(wèi)中國(guó)的外匯儲(chǔ)備，首先人民幣貶值了，購(gòu)匯所換成的外匯就少了，帶走的外匯就少。

房?jī)r(jià)因?yàn)閲?yán)格的調(diào)控，導(dǎo)致需求大面積減少，使得熱錢(qián)無(wú)法在高位套現(xiàn)，因?yàn)槌薪颖P(pán)大幅度萎縮了，無(wú)法套現(xiàn)，就無(wú)法換成外匯離開(kāi)中國(guó)，這些熱錢(qián)也就被中國(guó)套在房市了。

在全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩之際，在美元指數(shù)如此強(qiáng)的時(shí)候，全世界其它貨幣幾乎沒(méi)有不受影響的，發(fā)達(dá)國(guó)家的英鎊、歐元等都連連重挫。發(fā)展中國(guó)家的貨幣幾乎都淪陷了，巴西幣、土耳其、俄羅斯、馬來(lái)西亞等三十多個(gè)國(guó)家的貨幣大跌。

中國(guó)不得不考慮最壞的情況，不得不進(jìn)行一場(chǎng)外匯儲(chǔ)備保衛(wèi)戰(zhàn)，不得不進(jìn)行一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保衛(wèi)戰(zhàn)，而這場(chǎng)保衛(wèi)戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，一個(gè)在中國(guó)房市，一個(gè)在人民幣匯率。

中國(guó)調(diào)控房市，絕對(duì)不是想要房?jī)r(jià)下跌，如果要房?jī)r(jià)下跌，就應(yīng)該大幅度收緊貨幣，但是中國(guó)并沒(méi)有這樣做。

中國(guó)調(diào)控房市的目的，和人民幣匯率貶值的目的一樣，就是減緩資金的外流，將熱錢(qián)關(guān)起來(lái)，保衛(wèi)外匯儲(chǔ)備，保衛(wèi)中國(guó)改革開(kāi)放三十年的經(jīng)濟(jì)成果，和美國(guó)打一場(chǎng)積極的經(jīng)濟(jì)、貨幣防御戰(zhàn)。

結(jié)語(yǔ)：

本輪調(diào)控的核心是調(diào)整房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期和降杠桿，二者缺一不可。如若二者不到位，買房者在什么價(jià)位入手都有賺錢(qián)效應(yīng)，再多的供應(yīng)量也不夠。

房子是給人住的，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致人口向發(fā)達(dá)的一二線城市流入的當(dāng)下，房地產(chǎn)的投資功能必須弱化，房?jī)r(jià)不能漲到天上，不能遠(yuǎn)離平均購(gòu)買力，不能綁架未來(lái)消費(fèi)能力、匯率以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展甚至政府決策，房子回歸居住功能，房?jī)r(jià)回歸可預(yù)期收入水平的購(gòu)買力是不二選擇。

文章由財(cái)經(jīng)銳眼綜合自：新華網(wǎng)、新浪財(cái)經(jīng)、微博@財(cái)上海、生活日?qǐng)?bào)、長(zhǎng)盛說(shuō)房、黃生看金融、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、鳳凰房產(chǎn)等。

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